山东商报·速豹新闻网 张晓蕾
央企开发商，降起价来，更狠！
青岛市北四方海云庵板块的百万方央企大盘——中车四方云汇，也开启了狂降模式！
▲中车四方云汇二期宣传海报
看了这个海报，简直要惊掉下巴，难道92㎡的135万？经房产君了解得知，原来这个135万的价格，是一楼的65㎡变异户型。
中车四方云汇二期大幅降价，最主要的原因是降标减配——与一期相比，二期把精装修去掉了，为毛坯交付，高层正常户型的开盘价格约为2.1万/㎡左右，而这个项目一期带精装修的均价约为2.7万/㎡左右，相当于一套100㎡左右的房源，降了60万！这个降幅，不仅在市北，即使放在整个青岛楼市，也堪称找不到对手。
▲中车四方云汇一期，紧靠胶济铁路
中车四方智汇港，位于市北区杭州路16号，是以前老四方机厂的原址上的城市更新项目，其中的住宅部分名为中车四方云汇。
为何中车四方云汇二期开盘会有如此大幅的降价？
先从中车四方云汇的一期说起，该项目于2021年底取得预售许可证，总共925套房源，至今仍有177套房源待售。
▲来源：青岛网上房地产
中车四方云汇一期，目前已是封顶的现房，预计今年底交付。去年底，该项目曾举行了一次业主开放日，青岛日报验房团对该项目进行验房，发现该项目存在门扇与门框有缝隙关不严、天花板开裂，以及墙面、地面空鼓，地砖开裂等多处问题。
▲中车四方云汇一期精装修粗糙
毕竟，中车做房地产时间较短，开发经验相对不足，在一些细节方面可能存在欠缺。但是没想到，中车在青岛楼市的首秀，竟然如此不堪。另外据一位业主吐槽：
中车四方云汇还有两个先天缺陷：1、紧靠胶济铁路，噪音难以避免；2、楼座排布较差，个别楼座挡光比较严重。
▲中车四方云汇一期实景
中车四方云汇一期，为10~26F，容积率2.8，为了货值，部分楼栋排布密集，后排楼间距较近。开发商追求利润最大化的后果就是某些楼间距较近，采光通风效果较差，私密性不好。
再来说说中车四方云汇二期。
▲中车四方云汇二期鸟瞰图
中车四方云汇二期住宅建面11.2万㎡，与一期类似，有12栋住宅，其中5栋15层的小高层，7栋23~26层高层，共计934户，户型面积段92m²~143m²，容积率2.85，比一期稍高，楼座排布与一期类似，首开的1号楼北侧有一栋高层写字楼，楼间距超近。另外还有1.2万㎡、182套的保障性住房。
▲中车四方云汇二期沙盘
从中车四方云汇二期售楼处沙盘的宣传，可以看到“二实验入驻”的消息。青岛规划局网站，也刚刚发布了中车学校（一期）项目建设工程设计方案批前公示：
▲中车学校（一期）鸟瞰图
从规划公示可以看到，该所学校的操场与南侧的中车四方云汇二期紧邻，离学校这么近，好处是可以目送式孩子上学，缺点也很明显，学校广播、孩子喧闹那个动静，想睡个懒觉都难。而在项目的东侧，还有一所待建的学校，应该是中车学校的二期。
▲中车四方云汇二期户型图
中车四方云汇二期的户型，比一期做了改进，一期的105㎡户型是单卫，二期的107㎡户型升级成了1.5卫，这可以说是中车四方云汇二期在户型方面的唯一亮点。当然，1.5卫在青岛楼市并非新鲜事，多年前就有万科城市之光89㎡的1.5卫设计了。而且110㎡左右这个面积段，一些楼盘已经是双卫的设计了，例如目前市北在售的楼盘中海雲境。
▲中车四方云汇售楼处样板间的1.5卫
中车四方智汇港，号称百万方生活城邦，整个项目占地约42.6万㎡，总建面约108万㎡，住宅区仅占了约四分之一。中车四方智汇港设置了10万㎡的工业遗产保护区，原四方机场的部分老厂房保留不予拆除，开发商利用这些工业遗产保护建筑，将建设商业MALL、室内体育综合体、潮流生活街区和文化创意园区。
▲这些原四方机场的老厂房保留不拆
说起旧厂房改造成商业街区这一模式，北京的798艺术区，是国内知名度最高的，已成为北京的新地标，但是那可是在各种资源聚集、消费能力首屈一指的首都啊，其他地方的旧厂房改造，则鲜有成功的案例。
▲中车四方云汇一期
已经建好的中车四方云汇一期，与旁边保留的工业遗产保护建筑，风格迥异，满满的违和感（上图）。
▲中车四方智汇港四方机车公园一景
由老厂房改造而成的商业街区，需要专业化的运营管理，才能保持活力和可持续发展。在线下实体商业备受电商冲击的态势下，将来如何运营这么大体量的商业部分，对中车来说，无疑是一个巨大的考验。
▲建设中的中车四方智汇港
中车四方云汇，是海云庵片区唯一的新盘，可以说没有竞品，大部分客户都是地缘性改善。但中车四方云汇二期即使在大幅降价之后，也要高于市南东部的二手房的价格，还是没有给足性价比。后期是否会继续降价？只能看市场销售情况了。建议购房者在购买前实地考察项目，仔细了解周边环境和配套设施，并结合自己的实际需求和情况，慎重决策。
来源：锦晨房产咨询/房产君
