《青岛市物业管理条例》修改总体情况

按照市人大常委会2024年制定的地方性法规计划，今年对《青岛市物业管理条例》（以下简称《条例》）进行了修改。目前已经山东省人大常委会批准施行。修改后的《条例》，进一步健全完善了青岛市物业管理工作法治保障体系，将为青岛市物业管理工作规范、有序、健康发展提供坚强的制度保障。

修改的背景及必要性

与上位法和相关改革精神相统一

根据全国人大常委会法制工作委员会的要求，为进一步明确物权关系与合同关系，保障业主充分行使共同管理权，实现《条例》与《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《山东省物业管理条例》等法律法规相衔接，需要修改青岛市现行《条例》部分条款的规定。

加强基层治理的迫切需要

物业管理工作涉及面广，与人民群众生产生活息息相关。近年来，随着经济社会发展，物业管理领域出现了一些新情况、新问题亟待解决，主要表现为业主大会召开难、业主委员会组建难，行业监管缺乏有力有效举措，共有部分经营收益管理不规范，房屋专项维修资金交纳难和使用难等。这些问题既有广大市民群众关注的热点问题，也有行业发展过程中出现的新问题，因此，需要对部分条款进行修改。

修改的过程

经深入调查研究、参考借鉴外地有关立法经验、多轮次征求各区（市）意见建议、召开专家论证会等，青岛市城市管理局牵头起草了《条例（送审稿）》，向市司法局送审。送审后，配合市司法局完成了意见征求、立法协调、集中修改等工作，形成《条例（草案）》，提报市政府常务会议审议。2024年5月23日经市政府常务会议审议通过后，6月2日提请市人大常委会审议。

市人大常委会于2024年6月26日对《条例（草案）》进行了审议，8月23日表决通过，提报省人大常委会审查。

2024年9月26日，经山东省第十四届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准施行。

修改的主要内容

与上位法保持一致

修改业主大会筹备组组织召开首次业主大会会议的时限；修改业主委员会组成人数；删除延长业主委员会任期的规定。修改后，与《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》保持一致。

加强党对物业管理工作的领导

明确物业管理实行党委领导下的业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则，发挥党建引领作用，建立健全党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的工作机制。明确筹备组中的业主代表可以由社区党组织推荐产生。

强化物业服务人的法律责任

针对工作中发现的物业服务人损害业主合法权益的违法行为，新增三项处罚规定，一是物业服务人未按照规定公示、更新有关信息的，二是采取不合理甚至违法方式催收物业费的，三是未及时制止报告违反消防安全法律法规行为的。通过新增罚则，进一步强化物业服务人法律责任落实，促进物业服务质量提升。

压实镇街在业主自治建设中的监督指导责任

《条例》进一步明确，业主委员会成员人数不足总数二分之一时，由镇街组织召开业主大会，重新选举业主委员会；业主委员会任期届满九十日前，由镇街组织成立业主委员会换届小组；业主委员会应当自换届小组成立后十日内，将其保管的属于业主大会所有的文件、财物全部移交换届小组，换届小组再移交给新一届业主委员会。业主大会议事规则应当就业主委员会的工作规则依法作出规定。

特别是创新增加一条，对于业主大会成立前，确需决定的物业管理区域内有关共有和共同管理权利的重大物业管理事项，筹备组应当组织业主依法共同决定并实施。这就赋予了筹备组除了承担筹备成立业主大会、选举业主委员会职责之外，还可以组织业主依法对物业管理区域的重大事项进行共同决定并实施，在一定程度上填补了业主委员会缺失的空白。

明确房屋专项维修资金交纳时间节点和应急使用规定

《条例》规定，商品房房屋专项维修资金应当在办理房屋交易合同网签时足额交纳，购买公有住房的购房人应当在签订公有住房出售合同时按照规定一并交纳房屋专项维修资金，物业主管部门应当会同住房城乡建设等部门共同做好房屋专项维修资金收交工作；物业管理区域内共有部分发生危及人身安全、房屋使用安全、公共安全等紧急情形的，可以按照规定程序申请使用房屋专项维修资金进行应急维修、更新和改造。

强化小区共有资金监管

《条例》还对物业企业代为收取业主共有收益进行了规定，进一步明确前期物业服务企业代为收取业主共有部分经营收益的，应单独列账管理、定期公示；业主对共有部分经营收益收支情况有异议时，可以要求查询有关财务账簿，管理规约约定或者业主大会决定对收支情况进行审计的，业主委员会、物业服务人应当配合。

下一步，将按照市委、市政府部署要求，结合青岛市正在深入推进的“党建引领小区治理 共建社区幸福家园”行动，全面抓好《条例》的贯彻落实，加快研究制定配套政策，广泛开展宣传培训，统一思想，凝聚共识，鼓足干劲，持续改善和提升物业服务品质，合力推动青岛市物业管理工作再上新台阶，助力提升党建引领小区治理水平，努力为群众打造高品质生活空间。